- 1주택자가 두 번째 아파트를 산다고 무조건 취득세 8%가 적용되는 것은 아닙니다. 새로 취득하는 주택이 비조정대상지역이면 기본세율 1~3%를 적용하고, 조정대상지역이면 원칙적으로 8% 중과 여부를 확인합니다.
- 갈아타기를 위한 일시적 2주택으로 인정되고 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 처분하면 조정대상지역의 두 번째 주택도 중과 대상에서 제외될 수 있습니다.
- 2026년 현재 저가주택 중과 제외 기준은 수도권 시가표준액 1억원 이하, 비수도권 2억원 이하입니다. 취득가액이나 실거래가가 아니라 시가표준액 기준이라는 점도 확인해야 합니다.
1가구 2주택 취득세율은 몇 퍼센트인가?
2026년 현재 개인이 두 번째 주택을 취득하는 경우 새 주택이 비조정대상지역이면 일반세율 1~3%, 조정대상지역이면 원칙적으로 8% 중과세율이 적용됩니다. 다만 일시적 2주택이나 법에서 정한 중과 제외 주택에 해당하면 조정대상지역에서도 일반세율을 적용받을 수 있습니다.
| 취득 후 주택 수 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 1~3% | 8% |
| 3주택 | 8% | 12% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
표는 좌우로 스크롤해 확인할 수 있습니다.
검색에서는 흔히 ‘1가구 2주택’이라고 하지만 취득세 법령은 ‘1세대 2주택’을 기준으로 합니다. 따라서 명의자 한 명의 주택만 보는 것이 아니라 세대와 법에서 정한 주택·입주권·분양권 등의 보유상황을 먼저 확인해야 합니다.
2주택인데도 취득세 1~3%가 가능한 경우
기존 주택을 가진 사람이 비조정대상지역에 두 번째 주택을 취득하면 2주택이 되더라도 8%가 아니라 일반 주택 취득세율 1~3%가 적용됩니다.
지방세법은 1세대 2주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 추가 취득하는 경우에 8% 중과 규정을 적용합니다. 따라서 기존 주택이 어디에 있는지만 보는 것이 아니라 새로 사는 아파트의 소재지가 중요합니다.
2026년 조정대상지역은 어디인가?
2026년 9월 현재 서울은 25개 자치구 전역이 조정대상지역이며, 경기도에서도 12개 지역이 지정돼 있습니다.
서울 강남구·서초구·송파구·용산구에 더해 2025년 10월 16일부터 나머지 서울 21개 자치구가 추가 지정되면서 현재 서울 전역이 조정대상지역에 포함됩니다.
| 지역 | 조정대상지역 |
|---|---|
| 서울 | 25개 자치구 전역 |
| 경기 | 수원 장안구·팔달구·영통구, 성남 수정구·중원구·분당구, 안양 동안구, 과천시, 용인 수지구, 광명시, 하남시, 의왕시 |
2023년 이후 작성된 글 가운데 ‘조정대상지역은 강남·서초·송파·용산뿐’이라고 설명하는 자료가 아직 남아 있습니다. 2025년 10월 16일 추가 지정 이후 상황이 달라졌으므로 아파트 취득일 현재 지정 여부를 다시 확인해야 합니다.
일시적 2주택이면 8% 중과를 피할 수 있나?
이사·취업·직장이전 등으로 새 주택을 먼저 취득해 일시적으로 두 채가 되고, 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 취득세상 일시적 2주택으로 중과 대상에서 제외될 수 있습니다.
지방세법 시행령은 주택·조합원입주권·분양권·오피스텔 등을 하나 보유한 세대가 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 신규주택을 취득하고 3년 이내 종전 주택 등을 처분하는 경우를 일시적 2주택으로 규정합니다.
따라서 조정대상지역에 두 번째 아파트를 구입하더라도 갈아타기 요건을 충족하면 취득세 8%가 아니라 해당 주택가격의 일반세율 1~3%를 적용할 수 있습니다.
일시적 2주택으로 신고한 뒤 정해진 기간 안에 종전주택을 처분하지 않으면 중과세율과의 세액 차이뿐 아니라 가산세가 포함된 추가 취득세가 부과될 수 있습니다. 매매 지연 가능성까지 고려해 처분기한을 관리해야 합니다.
취득세와 양도세의 일시적 2주택 조건은 같은가?
같다고 보면 안 됩니다. 취득세와 양도소득세는 모두 ‘일시적 2주택’이라는 표현을 사용하지만 적용 근거와 세부 요건이 서로 다릅니다.
취득세 시행령은 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 처분을 규정하고 있습니다. 반면 양도소득세 1세대 1주택 특례에는 원칙적으로 종전주택을 취득한 후 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하는 조건 등이 따로 있습니다.
취득세 8% 중과를 피했다고 해서 나중에 종전주택을 팔 때 양도세 비과세까지 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 집을 갈아타는 경우에는 취득세와 양도소득세 조건을 각각 확인해야 합니다.
저가주택이면 2주택 취득세 중과에서 제외될 수 있다
2026년 현재 중과 제외 저가주택 기준은 수도권은 시가표준액 1억원 이하, 수도권 밖은 시가표준액 2억원 이하입니다.
| 주택 소재지 | 시가표준액 기준 |
|---|---|
| 수도권 | 1억원 이하 |
| 비수도권 | 2억원 이하 |
여기서 말하는 금액은 매매가격이 아니라 지방세법상 시가표준액입니다. 따라서 ‘2억원에 산 지방 아파트니까 중과 제외’라고 바로 판단해서는 안 됩니다.
정비구역이나 빈집·소규모주택 정비사업의 사업시행구역 등에 있는 주택은 저가주택 금액기준을 충족하더라도 해당 중과 제외 규정을 적용받지 못할 수 있습니다.
비수도권 2억원 이하 기준은 2026년에 특히 확인해야 한다
검색 결과에는 아직 ‘공시가 또는 시가표준액 1억원 이하 주택은 중과 제외’라고 전국에 동일하게 적용하는 자료가 적지 않습니다.
현재 시행령은 수도권과 비수도권을 나눠 수도권 1억원 이하 / 비수도권 2억원 이하로 규정하고 있습니다. 지방의 저가 아파트를 추가 취득하려는 경우에는 이 차이가 실제 취득세에 영향을 줄 수 있습니다.
2026년 지방 준공 후 미분양 아파트도 중과 제외 대상이 될 수 있다
2026년 중 비수도권의 일정한 준공 후 미분양 아파트를 사업주체에게서 최초로 유상 취득하는 경우에도 취득세 중과 대상에서 제외될 수 있습니다.
현재 시행령상 주요 조건은 다음과 같습니다.
- 수도권 밖에 소재할 것
- 전용면적 85㎡ 이하일 것
- 취득 당시 가액이 6억원 이하일 것
- 사용검사·사용승인 이후 미분양된 아파트일 것
- 2026년 1월 1일~12월 31일 사업주체로부터 최초로 유상승계취득할 것
단순히 ‘지방 미분양 아파트’라는 이유만으로 모두 해당되는 것은 아니므로 계약하려는 단지가 시행령의 요건을 충족하는지 관할 지방자치단체에 확인하는 것이 좋습니다.
일반 취득세율 1~3%는 어떻게 계산하나?
일반세율 적용 대상이라면 취득가액 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%이고, 6억원 초과~9억원 이하는 법정 계산식으로 1~3% 사이의 세율을 구합니다.
| 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과~9억원 이하 | 1~3% 사이 계산세율 |
| 9억원 초과 | 3% |
6억원 초과~9억원 이하 계산식
(취득가액(억원) × 2 ÷ 3 - 3)%
예를 들어 8억원 아파트라면 8 × 2 ÷ 3 - 3 = 약 2.3333%가 됩니다.
5억·8억·10억 아파트 취득세를 계산하면
아래는 개인이 매매로 취득하고 일반세율을 적용받는다고 가정한 단순 계산입니다. 비교를 쉽게 하기 위해 전용면적 85㎡ 이하를 가정했으며 감면은 반영하지 않았습니다.
| 아파트 매매가 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 포함 약액 |
|---|---|---|---|
| 5억원 | 1% | 500만원 | 약 550만원 |
| 8억원 | 약 2.3333% | 약 1,866만7천원 | 약 2,053만3천원 |
| 10억원 | 3% | 3,000만원 | 약 3,300만원 |
실제 신고 과정에서는 원 단위 처리, 과세표준, 전용면적에 따른 농어촌특별세, 각종 감면 여부 등에 따라 최종 납부액이 달라질 수 있습니다.
8억원 아파트가 2주택 중과 대상이면 얼마나 달라지나?
8억원 아파트가 일반세율 대상이면 취득세율은 약 2.3333%지만, 조정대상지역의 일반적인 두 번째 주택으로 8% 중과가 적용되면 취득세만 6,400만원으로 올라갑니다.
| 구분 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 포함 |
|---|---|---|---|
| 비조정지역 또는 중과 제외 | 약 2.3333% | 약 1,866만7천원 | 약 2,053만3천원 |
| 조정지역 2주택 중과 | 8% | 6,400만원 | 약 6,720만원 |
같은 8억원 아파트라도 일반세율과 8% 중과의 차이는 지방교육세까지 단순 비교하면 약 4,666만원에 달합니다. 계약하기 전에 조정대상지역과 일시적 2주택 여부를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
‘취득세 중과세 면제’는 취득세를 안 낸다는 뜻이 아니다
검색에서 ‘중과세 면제’라고 표현하지만, 일시적 2주택 등은 취득세 자체가 0원이 되는 것이 아니라 8% 중과 적용을 제외하고 일반세율 1~3%를 적용하는 경우가 대부분입니다.
따라서 중과 배제를 받는다고 해서 취득세가 없어지는 것은 아닙니다. 새로 취득하는 아파트의 가격에 따라 일반 취득세와 지방교육세 등을 계산해야 합니다.
아파트 계약 전에 이 순서로 확인하세요
- 세대 기준 주택 수를 확인합니다.
- 분양권·입주권 등 취득세 주택 수에 반영되는 자산이 있는지 확인합니다.
- 새로 사는 아파트가 조정대상지역인지 확인합니다.
- 갈아타기라면 일시적 2주택 3년 처분기한을 확인합니다.
- 저가주택·상속주택 등 중과 제외 또는 주택 수 산정 예외가 있는지 확인합니다.
- 일반세율이면 매매가를 기준으로 1~3% 세율을 계산합니다.
- 지방교육세와 전용면적에 따른 농어촌특별세 여부까지 확인합니다.
- 비조정지역 두 번째 주택: 기본 1~3%
- 조정대상지역 두 번째 주택: 원칙 8%
- 일시적 2주택: 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 처분 시 중과 제외 가능
- 저가주택 중과 제외: 수도권 시가표준액 1억원 이하 / 비수도권 2억원 이하
- 일반세율: 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 1~3%, 9억 초과 3%
- 현재 조정대상지역: 서울 전역 + 경기 지정 12개 지역
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