2026년 개인 주택분 종합부동산세 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%입니다. 다만 주택 수만 보고 최고세율을 바로 적용하는 것이 아니라, 공시가격에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용해 만든 과세표준 구간에 따라 세율과 누진공제가 결정됩니다.
- 2주택 이하 : 과세표준별 0.5~2.7%
- 3주택 이상 : 과세표준별 0.5~5.0%
- 12억원 이하 과세표준 : 2주택 이하·3주택 이상 세율 동일
- 12억원 초과 : 3주택 이상 세율이 더 높아짐
- 주택분 공정시장가액비율 : 60%
종합부동산세 세율은 주택 수만 보고 정하지 않는다
종합부동산세 세율을 볼 때 가장 흔한 오해는 ‘2주택이면 몇 %, 3주택이면 몇 %’처럼 주택 수만으로 세율 하나가 정해진다고 생각하는 것입니다. 실제로는 주택 수와 과세표준을 함께 봐야 합니다.
개인 주택분은 먼저 보유 주택의 공시가격을 합산하고, 일반 개인은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원의 공제금액을 적용한 뒤 주택분 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 계산합니다.
주택 공시가격 합계 − 공제금액(일반 9억원, 1세대 1주택자 12억원) × 공정시장가액비율 60% = 종합부동산세 과세표준
2주택 이하 종합부동산세 세율은 0.5~2.7%
개인 기준 2주택 이하 주택분 종합부동산세는 과세표준이 높아질수록 세율이 올라가는 누진구조입니다. 과세표준 3억원 이하는 0.5%, 94억원을 초과하면 2.7%가 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 없음 |
| 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 25억원 이하 | 1.3% | 600만원 |
| 50억원 이하 | 1.5% | 1,100만원 |
| 94억원 이하 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
3주택 이상 종합부동산세 세율은 0.5~5.0%
3주택 이상도 과세표준 12억원 이하까지는 2주택 이하와 같은 0.5%, 0.7%, 1.0% 세율을 적용합니다. 차이는 과세표준이 12억원을 초과하는 구간부터 크게 나타납니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 없음 |
| 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 25억원 이하 | 2.0% | 1,440만원 |
| 50억원 이하 | 3.0% | 3,940만원 |
| 94억원 이하 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 5.0% | 1억 8,340만원 |
과세표준 12억원 이하에서는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율표가 같습니다. 과세표준이 12억원을 넘으면 25억원 이하 구간에서 2주택 이하는 1.3%, 3주택 이상은 2.0%가 적용되면서 차이가 시작됩니다.
2주택·3주택 세율 차이를 한눈에 비교하면
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
종합부동산세 계산은 이렇게 한다
실제 계산은 세율만 곱해서 끝나지 않습니다. 국세청 계산 흐름은 공시가격 합계 → 공제금액 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 세율·누진공제 → 재산세액 공제 → 세액공제 → 세부담상한 순서입니다.
- 보유 주택의 공시가격을 합산합니다.
- 일반 개인 9억원 또는 1세대 1주택자 12억원을 공제합니다.
- 남은 금액에 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용합니다.
- 계산된 과세표준 구간의 세율을 곱하고 누진공제를 뺍니다.
- 해당 과세표준에 부과된 재산세 상당액을 공제합니다.
- 1세대 1주택자라면 연령·보유기간 세액공제를 추가로 반영합니다.
- 세부담상한을 적용해 최종 납부할 세액을 계산합니다.
과세표준 5억원이면 2주택·3주택 세율이 같다
과세표준이 5억원이라면 2주택 이하와 3주택 이상 모두 6억원 이하 구간인 0.7%가 적용됩니다. 누진공제 60만원을 반영하면 세율 적용 단계의 종부세액은 다음과 같습니다.
이 290만원은 최종 납부세액이 아닙니다. 이후 공제할 재산세액과 세액공제, 세부담상한 등을 반영해야 합니다.
과세표준 20억원이면 2주택·3주택 차이가 생긴다
과세표준이 20억원이면 25억원 이하 구간에 해당합니다. 이때 2주택 이하는 1.3%, 3주택 이상은 2.0%로 세율이 달라집니다.
| 구분 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 세율 | 1.3% | 2.0% |
| 세율 적용액 | 2,600만원 | 4,000만원 |
| 누진공제 | 600만원 | 1,440만원 |
| 공제 후 | 2,000만원 | 2,560만원 |
위 금액은 과세표준에 세율과 누진공제만 적용한 단순 비교입니다. 실제 납부세액은 재산세액 공제, 1세대 1주택 세액공제, 세부담상한 등 개인별 조건을 반영해야 달라집니다.
1세대 1주택자는 세율 외에 세액공제도 확인
1세대 1주택자는 세율표만 보고 세금을 판단하면 실제 납부액과 차이가 날 수 있습니다. 국세청 안내 기준으로 보유기간에 따라 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%의 세액공제가 적용될 수 있습니다.
연령공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이며, 보유기간 공제와 중복 적용할 수 있지만 합산 한도는 80%입니다.
같은 공시가격과 같은 과세표준이라도 1세대 1주택 여부, 연령, 보유기간, 재산세액 공제에 따라 최종 납부세액은 달라질 수 있습니다.
종합부동산세 계산기에서는 무엇을 확인해야 하나
홈택스·손택스의 종합부동산세 모의계산을 이용할 때는 단순히 주택 가격 하나만 넣기보다 6월 1일 현재 주택 수, 각 주택의 공시가격, 1세대 1주택 여부, 공동명의 특례, 합산배제·과세특례 적용 여부를 정확히 확인해야 합니다.
특히 부부 공동명의 1주택자는 특례 적용 여부에 따라 공제금액과 세액공제 방식이 달라질 수 있으므로 실제 고지 전에 두 방식의 예상 세액을 비교하는 것이 좋습니다.
종합부동산세 세율 자주 묻는 질문
Q3주택이면 무조건 5% 세율인가요?
아닙니다. 5%는 3주택 이상이면서 과세표준이 94억원을 초과하는 최고 구간의 세율입니다. 과세표준이 낮으면 0.5%, 0.7%, 1.0% 등 더 낮은 구간이 적용됩니다.
Q2주택과 3주택은 언제부터 세율이 달라지나요?
과세표준 12억원 이하까지는 세율이 같습니다. 12억원을 초과해 25억원 이하 구간부터 2주택 이하는 1.3%, 3주택 이상은 2.0%로 달라집니다.
Q공시가격에 세율을 바로 곱하면 되나요?
아닙니다. 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 계산하고, 그 과세표준에 세율과 누진공제를 적용합니다.
Q세율을 적용한 금액이 최종 납부세액인가요?
아닙니다. 이후 재산세액 공제, 1세대 1주택자의 연령·보유기간 세액공제, 세부담상한 등을 반영해 최종 세액을 계산합니다.
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