2026년 종합부동산세 과세대상은 6월 1일 현재 보유한 주택·토지를 유형별로 합산해 공시가격이 공제금액을 초과하는 사람입니다. 주택은 일반 개인 9억원, 1세대 1주택자는 12억원이 기본 공제 기준이며, 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 판단합니다.
- 과세기준일 : 2026년 6월 1일
- 일반 주택 공제 : 개인별 9억원
- 1세대 1주택 공제 : 12억원
- 종합합산토지 : 5억원
- 별도합산토지 : 80억원
종합부동산세 과세대상은 6월 1일에 결정된다
종합부동산세는 연말에 집을 가지고 있는지만 보는 세금이 아닙니다. 매년 6월 1일 현재 국내에 있는 재산세 과세대상 주택과 토지의 보유현황을 기준으로 납세의무자를 판단합니다.
따라서 2026년 종합부동산세를 확인할 때 가장 먼저 볼 날짜는 2026년 6월 1일입니다. 이날 기준으로 주택이나 토지를 보유한 사람의 과세유형별 공시가격을 합산합니다.
실거래가나 현재 매매 호가로 판단하는 것이 아닙니다. 종합부동산세 과세대상 판단에는 해당 부동산의 공시가격이 사용됩니다.
주택은 공시가격 9억원, 1세대 1주택자는 12억원
개인이 보유한 주택은 전국의 주택 공시가격을 인별로 합산합니다. 일반적인 개인은 합산한 공시가격에서 9억원을 공제하며, 종합부동산세법상 1세대 1주택자에 해당하면 12억원이 공제됩니다.
| 과세 유형 | 공제금액 |
|---|---|
| 일반 개인 주택 | 9억원 |
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 종합합산토지 | 5억원 |
| 별도합산토지 | 80억원 |
공시가격 12억원 이하 집이면 종부세가 없나
종합부동산세법상 1세대 1주택자 요건을 충족한다는 전제라면 주택 공시가격이 12억원을 넘지 않는 경우 주택분 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.
반대로 같은 주택 한 채라도 1세대 1주택자로 인정되는지에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있습니다. 단순히 본인 명의 주택이 한 채라는 사실만 보고 12억원 공제를 적용하면 안 됩니다.
9억원·12억원은 집의 시세가 아닙니다. 아파트가 실제 시장에서 15억원에 거래된다고 해서 그 사실만으로 종부세 대상이라고 판단할 수 없습니다. 해당 연도의 공시가격을 확인해야 합니다.
공시가격이 9억·12억원을 넘으면 얼마에 세금을 매기나
공제 기준을 넘은 금액 전체에 바로 종부세율을 곱하는 구조도 아닙니다. 개인 주택분은 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용해 종부세 과세표준을 계산합니다.
주택 공시가격 합계 − 공제금액(9억원 또는 12억원) → 남은 금액에 공정시장가액비율 60% 적용 → 종합부동산세 과세표준
공시가격 13억원인 1세대 1주택자 예시
다른 특례나 감면을 고려하지 않고 단순화하면 공시가격이 13억원인 1세대 1주택자는 12억원을 공제한 1억원에 공정시장가액비율 60%를 적용합니다.
여기서 계산된 6,000만원은 최종 납부세액이 아니라 세율을 적용하기 위한 과세표준입니다. 실제 종부세는 세율 적용과 재산세액 공제, 1세대 1주택자의 연령·보유기간 세액공제 등까지 반영해야 하므로 단순히 공시가격에서 12억원을 뺀 금액과 같지 않습니다.
주택이 2채면 9억원 기준으로 다시 봐야 한다
일반 개인의 주택분 기본공제는 9억원입니다. 예를 들어 한 사람이 보유한 주택의 공시가격이 각각 6억원과 4억원이고 합산배제나 별도 특례가 없다고 가정하면 합계는 10억원입니다.
이 경우 9억원을 공제한 1억원에 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용하므로 과세표준 계산의 출발금액은 6,000만원이 됩니다.
집 한 채씩 9억원을 공제하는 것이 아니라 납세의무자가 보유한 과세대상 주택의 공시가격을 인별로 합산해 판단하는 것이 핵심입니다.
부부 공동명의 1주택은 12억원만 보면 안 된다
부부가 집 한 채를 공동명의로 보유한 경우에는 단독명의 1세대 1주택과 계산 구조가 같지 않습니다. 공동명의 1주택 특례를 적용하지 않으면 부부가 각각 납세의무자가 되고 각자 9억원 기본공제를 적용받는 구조입니다.
반면 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 요건을 충족하는 경우 한 사람을 납세의무자로 정해 12억원 공제와 1세대 1주택자 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
국세청은 2026년 공동명의 1주택 특례에서 요건을 충족하는 부부가 공동 소유자 간 합의로 납세의무자를 정할 수 있도록 안내하고 있습니다. 특례 적용이 항상 유리한 것은 아니므로 실제 세액을 비교해야 합니다.
2026년 정기 합산배제·과세특례 신고·신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지였습니다. 현재는 해당 정기 신청기간이 지난 상태이므로 본인의 신고 상태가 불분명하다면 국세청 또는 관할 세무서에서 확인하는 것이 안전합니다.
일시적 2주택·상속주택도 무조건 다주택자는 아니다
주택이 두 채 이상 보인다고 해서 종부세상 무조건 일반 다주택자로 판단할 수는 없습니다. 일정 요건을 충족한 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역주택, 준공 후 미분양주택 등은 신청에 따라 1세대 1주택자 판단에서 주택 수 산정 제외 특례가 적용될 수 있습니다.
또 일정 요건을 충족한 임대주택이나 미분양주택 등은 합산배제 대상이 될 수 있습니다. 따라서 부동산 개수만 세어 종부세 대상 여부를 판단하기보다 각각의 주택이 과세대상에 포함되는지를 먼저 확인해야 합니다.
토지도 종합부동산세 과세대상이 될 수 있다
종합부동산세는 주택에만 부과되는 세금이 아닙니다. 나대지·잡종지 등 종합합산토지는 전국 공시가격 합계에서 5억원을 공제하고, 상가·사무실 등의 부속토지에 해당하는 별도합산토지는 80억원을 공제합니다.
토지분은 주택분과 달리 현재 공정시장가액비율이 100%입니다. 주택·종합합산토지·별도합산토지는 서로 다른 과세유형이므로 하나의 금액으로 모두 합쳐 공제하는 방식이 아닙니다.
2026 종합부동산세 대상인지 3단계로 확인하기
- 2026년 6월 1일 현재 보유 부동산을 확인합니다.
- 주택·종합합산토지·별도합산토지를 나누고 해당 공시가격을 확인합니다.
- 주택은 9억원 또는 1세대 1주택 12억원, 토지는 5억원·80억원의 공제 기준과 특례 적용 여부를 확인합니다.
6월 1일 현재 과세대상 부동산을 보유했고, 유형별 공시가격 합계가 본인에게 적용되는 공제금액을 초과한다면 종합부동산세 과세대상 여부를 확인해야 합니다.
종합부동산세 과세대상 자주 묻는 질문
Q집값이 12억원을 넘으면 모두 종부세를 내나요?
아닙니다. 실거래가격이나 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 보며, 12억원 공제는 종합부동산세법상 1세대 1주택자 요건을 충족하는 경우 적용됩니다.
Q공시가격 9억원이면 바로 종부세가 나오나요?
일반 개인 주택의 기본공제는 9억원이므로 공시가격 합계가 9억원을 초과하는 부분부터 과세표준 계산 대상이 됩니다. 1세대 1주택자라면 12억원 공제 기준을 적용합니다.
Q6월 2일에 집을 팔면 그해 종부세 대상인가요?
종부세 과세기준일은 6월 1일입니다. 실제 납세의무 판단은 6월 1일 현재 재산세 납세의무자와 소유관계 등을 기준으로 하므로 매매계약일만으로 단정하지 말고 재산세 납세의무 관계를 함께 확인해야 합니다.
Q부부 공동명의면 18억원까지 무조건 종부세가 없나요?
단순히 ‘18억원까지 무조건 비과세’라고 판단하면 안 됩니다. 공동명의 지분별 공시가격, 공동명의 1주택 특례 적용 여부, 세액공제 등을 함께 비교해야 실제 과세 여부와 세액을 판단할 수 있습니다.
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